Waarom het elke politicus die het probeert, heeft neergeslagen

In de Verenigde Staten omschrijven politieke leiders elke stap om de sociale zekerheid te veranderen als de “derde spoorlijn” – raak de metrolijn aan die elektriciteit naar passerende treinen vervoert en, electoraal gezien, ben je gebakken.

De derde spoorlijn van Australië heeft een negatieve gearing, wat een verscheidenheid aan penningmeesters, oppositieleiders en zelfs premiers heeft opgeëist die zelfs hebben gepoogd een belastingregeling te veranderen die door zijn aanhangers bijna magische kwaliteiten krijgt, terwijl deze door tegenstanders wordt beschreven als een smet op het belastingstelsel. en vastgoedmarkt.

Premier Anthony Albanese en penningmeester Jim Chalmers bevinden zich mogelijk in dezelfde hachelijke situatie als Paul Keating, Joe Hockey, Scott Morrison en Bill Shorten, na onthullingen in deze masthead van Treasury-modellering van wijzigingen in de regels voor negatieve gearing.

De kern van hun probleem is een al lang bestaand kenmerk van het Australische huurwoningsysteem en een recentere belastingvoordelen die miljarden beloofden voor het bedrijfsleven, maar die uitgroeiden tot een zegen voor vastgoedspeculanten.

Verhuurders kunnen aftrek vragen voor alles, van hypotheekrente tot de kosten van schoonmaakpersoneel, tegen de huur van hun eigendommen.

Verliezen konden, op grond van een kenmerk dat in 1936 door de regering van Lyon werd geïntroduceerd om het woningaanbod van het land te vergroten, worden geclaimd op de inkomsten van een landheer uit welke bron dan ook. De mensen die toevallig geld verloren, waren negatief ingesteld.

Het had geen onmiddellijke impact, maar na de Tweede Wereldoorlog ging het land over op de bouw van huizen – hoewel een groot deel daarvan te danken was aan de bouw van woningen door de overheid en niet zozeer aan de verhuur door de particuliere sector.

In 1985 kraakte het Australische belastingstelsel onder verstoringen die ertoe leidden dat de gewone belastingbetalers de federale begroting droegen. Keating voerde de grootste herziening van het systeem door en voerde een vermogenswinstbelasting in. Hij maakte ook een einde aan de mogelijkheid van verhuurders om renteaftrek op hun belasting te vorderen, waarmee hij in feite een einde maakte aan de negatieve gearing in zijn toenmalige vorm.

Laden

Aanhangers van negatieve gearing, onder leiding van de invloedrijke vastgoedlobby van de stad en Labour-parlementsleden van Sydney, wier kiezers beweerden dat de belastingwijziging van Keating de reden was voor de stijgende huurprijzen in de stad. In 1987 trok Keating zich terug en herstelde de negatieve versnelling naar de versie uit 1936.

Uit deze gebeurtenissen ontstond een mythologie rond negatieve gearing. Voor een landelijk beleid leek de impact ervan willekeurig. De huurprijzen stegen in Sydney (dat een bevolkingstoename doormaakte) en Perth, waar de leegstand tussen de 1 en 2 procent lag, maar daalden in Melbourne, Brisbane, Adelaide, Canberra en Hobart.

Tegelijkertijd heeft de Reserve Bank de rente op agressieve wijze verhoogd.

De vermogenswinstbelasting van Keating (en de belasting op secundaire arbeidsvoorwaarden) hielp bij het betalen van grote veranderingen in de personenbelasting, waaronder een verlaging van het toptarief van 60 ¢ in de dollar naar 49 ¢.

Het belastingsysteem voor vermogenswinsten van Labour indexeerde de kosten van een actief aan de inflatie om ervoor te zorgen dat het deel van een vermogenswinst dat uitsluitend het gevolg was van inflatie, niet werd belast.

In 1999 ontving de toenmalige penningmeester Peter Costello de Ralph-recensie over de bedrijfsbelasting. Het betoogde dat een genereuzere regeling voor vermogenswinstbelasting investeerders zou aanmoedigen hun geld in Australische bedrijven te steken en deze productiever te maken.

Het voorstel was om de vermogenswinstbelasting op alle beleggingen – zoals aandelen – te halveren als ze minstens twaalf maanden in bezit waren. Noch het onderzoek, noch het Ralph-rapport maakten zich zorgen dat de nieuwe concessie geld naar de vastgoedmarkt zou zuigen. Maar dat is precies wat er gebeurde.

Voorafgaand aan de verandering waren de landeigenaren gelijk verdeeld tussen degenen die geld verloren (negatief ingesteld) en degenen die winst maakten (positief ingesteld).

In de periode 2003-2004 was ongeveer 60 procent van de verhuurders negatief ingesteld. In de periode 2008-2009 bedroeg dit aandeel 68 procent.

Ondanks deze toename van het aantal verlieslatende verhuurders was er geen sprake van een evenredige stijging van het aantal nieuwe woningen. Startende kopers werden overboden door negatief ingestelde beleggers voor bestaande eigendommen.

Tijdens COVID-19 keerde het evenwicht tussen negatief en positief gestemde verhuurders terug, maar dit was uitsluitend te danken aan de ineenstorting van de officiële rentetarieven. Het onevenwicht zal terugkeren als gevolg van de stijging van de contante koers vanaf mei 2022.

Het kruispunt van de negatieve gearing met de vermogenswinstbelastingvoordelen was weliswaar niet de drijvende kracht achter de dertig jaar durende stijging van de vastgoedprijzen, maar slaagde er zeker niet in om dit tot een goed einde te brengen.

De gemiddelde huizenprijs in Sydney bedroeg $ 272.500 vóór de wijzigingen in de vermogenswinstbelasting in 1999. Tegenwoordig is dat 1,5 miljoen dollar. Als het de inflatie had bijgehouden, zou de gemiddelde prijs ongeveer $ 540.000 bedragen.

Belastingdeskundigen en economen werden zich al snel bewust van de problemen die de belastingsituatie veroorzaakte.

In de belastingherziening van Henry uit 2009 werd betoogd dat de concessie er niet in was geslaagd geld naar bedrijven te sluizen en tegelijkertijd het risico in de hele economie te vergroten.

“Het bestaande belastingstelsel zal waarschijnlijk ook buitensporige hefboomwerking aanmoedigen bij het nastreven van fiscaal preferente inkomsten. Wanneer de kapitaalinstroom wordt gebruikt om minder productieve activa te financieren, kan dit ook de macro-economische stabiliteit op de lange termijn aantasten”, aldus het rapport.

Het pleitte voor de invoering van een korting van 40 procent op alle nettohuurinkomsten en -verliezen plus vermogenswinsten.

“Het spaargeld zou productiever worden ingezet, de verstoringen van de huurwoningen en andere markten zouden worden verminderd, en de investeringen en financieringskeuzes van huishoudens zouden beter aansluiten bij hun omstandigheden en risicovoorkeuren”, aldus het rapport.

Ook de Reserve Bank maakte zich zorgen. De zorgen gingen niet specifiek over de huizenprijzen, maar over het feit dat het belastingstelsel een bedreiging zou kunnen worden voor het financiële systeem.

Laden

Interne documenten met betrekking tot de onderwerping van de bank aan de Murray-evaluatie van het financiële systeem uit 2014 onthulden haar vrees dat negatieve gearing en de vermogenswinstbelastingvoordelen een gevaarlijke economische cocktail zouden zijn.

De beleidsmix “zou speculatieve investeringen in woningen met een hefboomwerking kunnen aanmoedigen” en ertoe kunnen leiden dat investeerders “de huizenprijzen opdrijven”.

“Elke verandering die negatieve gearing ontmoedigt, kan vanuit het perspectief van de financiële stabiliteit een goede zaak zijn”, merkte het rapport ronduit op.

De Reserve Bank spande zich in om de rente die kon worden geclaimd als belastingaftrek onder negatieve gearing te beperken en de belastingvoordeel op vermogenswinsten te verlagen.

In zijn laatste toespraak voor het parlement in 2015 steunde voormalig penningmeester Hockey de hervorming van de negatieve gearing als onderdeel van een bredere herziening van het belastingstelsel om een ​​verlaging van het hoogste persoonlijke marginale tarief tot 40 procent mogelijk te maken.

“De negatieve gearing moet verschuiven naar nieuwe woningen, zodat er een prikkel is om de woningvoorraad uit te breiden in plaats van een prikkel om te speculeren op bestaand vastgoed”, zei hij.

Voormalig Labour-leider Shorten zou naar de verkiezingen van 2016 en 2019 gaan met plannen om de negatieve gearing op nieuwe woningen te beperken en tegelijkertijd de belastingvoordelen op vermogenswinst te verlagen.

Als penningmeester zou Morrison toegeven dat er ‘excessen’ waren rond negatieve gearing, waarbij zijn afdeling naar mogelijke veranderingen keek, maar hij en de toenmalige premier Malcolm Turnbull zouden besluiten zich op de voorstellen van Shorten te richten.

Voorstanders van negatieve gearing beweren dat dit de bouw van nieuwe huizen stimuleert. Albanese zei dat zijn grootste zorg was dat eventuele veranderingen het woningaanbod zouden kunnen verminderen.

Maar de onafhankelijke econoom Saul Eslake zei dat sinds de Verenigde Staten in 1986 hun versie van de negatieve gearing afschaften, de huurleegstand gemiddeld 8 procent was en nooit lager dan 5,6 procent was geweest.

De Australische huurleegstand bedraagt ​​sinds het midden van de jaren tachtig gemiddeld 2,6 procent en is nooit hoger geweest dan 4,4 procent.

Laden

“Tot zover de stelling dat negatieve gearing ‘essentieel’ is om een ​​voldoende aanbod van huurwoningen te garanderen”, merkt hij op.

Afgezien van het belastingvoordeel hopen negatief ingestelde beleggers dat hun concessioneel belaste kapitaalwinst de opgebouwde verliezen ruimschoots zal compenseren.

Maar uit onderzoek van vorig jaar door vastgoedservicebedrijven LongView en PEXA bleek dat voor de meeste verhuurders de droom van een fantastische vermogenswinst precies dat is: een droom.

Tussen 1990 en 2020 vonden ze een gemiddeld rendement na belastingen van ongeveer 6,5 procent. De pensioenfondsen bedroegen daarentegen gemiddeld 7,4 procent over dezelfde periode.

Met andere woorden: in plaats van te maken te hebben met makelaars, huurders en kapotte vaatwassers, zouden de meeste negatief gestemde verhuurders er beter aan doen hun geld in super te stoppen.

Een ander probleem is dat Australië te veel individuele verhuurders heeft en weinig winst- of non-profitorganisaties die onroerend goed bezitten en beheren.

Zoals langetermijnhuurders weten, kan de kwaliteit van verhuurders en makelaars enorm variëren. Zoals uit het onderzoek van LongView en PEXA blijkt: “Australië is buitengewoon slecht voor huurders”, met problemen op allerlei gebieden, van het bezitten van een huisdier tot het zover krijgen dat een huisbaas schimmel uit een keuken verwijdert.

Onafhankelijke econoom en voormalig hoofdeconoom van de Housing Industry Association, Harley Dale, merkte op dat hoewel de meesten die betrokken waren bij negatieve gearing de hoge inkomens waren, het voor vele anderen een ambitie was geworden.

“De aard van het negatieve gearing-beleid is dat het de hogere inkomens bevoordeelt, maar gaandeweg sinds het midden van de jaren tachtig ontwikkelde Midden-Australië een andere visie. Ze zien het als een één-op-twee-woninginvestering voor de toekomst van hun kinderen”, zei hij.

Laden

Eslake zei dat beweringen dat het aanbod zou instorten als gevolg van veranderingen in de negatieve gearing de kritiek niet konden weerstaan, omdat investeerders feitelijk extra vraag creëerden door een potentiële eigenaar-bewoner te overbieden.

“Hoewel het terugschroeven van de negatieve gearing vrijwel zeker het aanbod van huurwoningen zal verminderen, zal het de vraag naar huurwoningen met precies hetzelfde bedrag verminderen”, zei hij.

“Als de negatieve gearing wordt afgeschaft of teruggeschroefd voor investeerders in bestaande woningen, maar behouden blijft voor nieuwe woningen, is het aannemelijk dat er feitelijk een toename van de investeringen in nieuwe huurwoningen zou plaatsvinden.”

Ongeacht de economische argumenten rond negatieve gearing en vermogenswinstbelasting, de kwestie blijft verankerd in de politiek. Iets wat Albanezen en Chalmers net als hun politieke voorgangers ontdekken.

Doorbreek het lawaai van de federale politiek met nieuws, standpunten en deskundige analyses. Abonnees kunnen zich aanmelden voor onze wekelijkse Inside Politics-nieuwsbrief.