Een echtpaar uit Florida betaalde $ 350.000 voor een leeg perceel waarop ze niet kunnen bouwen – dit is waarom

Hani Levy en haar man, die een bouwbedrijf bezit, dachten dat ze een investering deden in hun wijk in Fort Lauderdale, Florida. Maar nadat ze $ 350.000 hadden uitgegeven aan een leeg perceel, staan ​​ze nu voor een vastgoednachtmerrie.

Aanvankelijk werd het perceel geadverteerd als geschikt voor de bouw van nieuwe woningen, maar het echtpaar kocht het met plannen om er twee of drie huizen te bouwen. Dat lieten ze weten aan de makelaar.

Mis het niet

• Commercieel vastgoed verslaat de aandelenmarkt al 25 jaar — maar alleen de superrijken konden erin stappen. Zo kunnen zelfs gewone investeerders verhuurder worden van Walmart, Whole Foods of Kroger

• Autoverzekeringspremies in Amerika zijn torenhoog — en worden alleen maar slechter. Maar binnen 5 minuten betaalt u misschien maar $29/maand

• Deze 5 magische geldbewegingen zullen je in 2024 een boost geven op de Amerikaanse nettowaardeladder — en je kunt elke stap binnen enkele minuten voltooien. Hier is hoe

Kort na de aankoop ontdekten ze echter een aanzienlijke uitdaging: het perceel was ingesloten. De enige weg die naar hun eigendom leidde, was eigendom van de bestaande huizen eromheen en niet beschikbaar voor openbaar gebruik. Dit detail werd nooit bekendgemaakt door de verkoper of makelaar. Hierdoor hadden ze geen legale toegang tot hun perceel.

Het onvoorziene obstakel zette niet alleen hun droom van ontwikkeling in de war, maar resulteerde ook in een juridische strijd tussen de verkoper en hun makelaar.

“We (hopen) dat deze nachtmerrie snel voorbij is,” vertelde Levy aan NBC6 Investigates. “Al onze dromen zijn uit het raam.”

Geen vaste oplossing voor wegtoegang

De Levys waren duidelijk over hun ontwikkelingsplannen voordat ze het perceel kochten, en de verkoper deed zijn best om ervoor te zorgen dat het land ontwikkeld kon worden. De advocaat van de verkoper diende een document in dat het perceel vrijgaf van een convenant dat nieuwbouw voorkwam voordat het stel de verkoop doorzette. Levy stuurde ook verschillende e-mails naar de stad met de vraag of er op het perceel gebouwd mocht worden — en ging zelfs persoonlijk langs om meer informatie te krijgen.

Maar na de aankoop, zegt Levy, ontving ze een e-mail van de afdeling ruimtelijke ordening van Fort Lauderdale waarin stond dat de stad “toegang tot een openbaar recht van overpad vereist…” en dat “het er op lijkt dat het perceel onbebouwbaar is.”

Een woordvoerder van de afdeling Ontwikkelingsdiensten van de stad vertelde NBC:

“De stad kan een bron zijn die door een koper wordt gebruikt bij het uitvoeren van due diligence over het ontwikkelingspotentieel van het onroerend goed. Het begrijpen van de bestemmingsplannen van de stad, inclusief toegestane toepassingen en ontwikkelingsnormen, is vaak onderdeel van de due diligence van een koper. Uiteindelijk is het aan de koper om de beschikbare informatie te gebruiken om een ​​definitieve beslissing te nemen.”

Het verhaal gaat verder

Zonder een oplossing in zicht, probeerden de Levys ook te onderhandelen met hun buren om een ​​deel van de privéweg te kopen om toegang te krijgen tot het perceel. Hoewel niemand van hen voor dit idee ging, gezien hun bezorgdheid over het overstromingsrisico, was een buurman bereid om het stel een klein stukje land van hun eigendom aan te bieden. Op die manier bezitten ze nu een stuk land dat grenst aan een openbare weg, maar het is niet duidelijk of het genoeg is voor de stad.

“We hebben nog steeds geen duidelijk antwoord van de stad…of dit goed genoeg is”, vertelde Levy aan NBC6.

Lees meer: Autoverzekeringstarieven zijn in de VS gestegen tot een verbluffende $ 2.150/jaar — maar u kunt slimmer zijn dan dat. Hier leest u hoe u in enkele minuten jaarlijks tot wel $ 820 kunt besparen (het is 100% gratis)

Hoe u soortgelijke problemen kunt vermijden bij de aankoop van een woning

De situatie van de Levys roept belangrijke vragen op voor potentiële kopers. Hoe kon zo’n groot toezicht plaatsvinden? Hier zijn een paar stappen die kopers kunnen nemen om zichzelf te beschermen.

Het inhuren van professionals vóór de aankoop kan een groot verschil maken. Hoewel de Levys wel naar het ontwikkelingspotentieel vroegen, is het niet duidelijk of ze een advocaat voor onroerend goed of een landmeter hebben ingehuurd vóór de afsluiting. Deze professionals helpen ervoor te zorgen dat u precies begrijpt wat u koopt en ontdekken mogelijke uitdagingen, zoals gebrek aan toegang en bouwvergunningen.

Een dieper begrip van lokale bestemmingsplannen en erfdienstbaarhedenwetten had dit probleem ook kunnen voorkomen. De erfdienstbaarhedenwetten van Florida voorzien in een aantal bepalingen voor ingesloten eigendommen om ontwikkelingen te ontvangen “via de dichtstbijzijnde praktische route.”

Met andere woorden, dit type overeenkomst kan een eigenaar van een onroerend goed toestaan ​​om een ​​vooraf bepaald deel van het land van een ander te betreden zonder diens toestemming nodig te hebben. Als de Levys hadden geweten dat ze naar een erfdienstbaarheid moesten vragen of hadden geweten dat het perceel door een landmeetkunde was ingesloten, hadden ze misschien van tevoren een legaal toegangspunt kunnen creëren — of zich teruggetrokken uit de aankoop voordat het te laat was.

Ten slotte moeten kopers altijd overwegen om een ​​eigendomsverzekering af te sluiten. Hoewel de meeste hypotheekverstrekkers dit vereisen, kochten de Levys het land rechtstreeks en hebben ze de optie mogelijk niet overwogen. Een eigendomsverzekering beschermt tegen beperkingen in de titel, inclusief pandrechten en soms erfdienstbaarheidsproblemen, afhankelijk van de context.

In plaats daarvan zullen de Levys moeten afwachten wat de stad van hun tijdelijke oplossing vindt.

Wat u hierna moet lezen

Dit artikel biedt alleen informatie en mag niet worden opgevat als advies. Het wordt verstrekt zonder enige vorm van garantie.